Baubegleitung für die Wohnanlage: Wer im Namen aller prüft – und wie viel gefördert wird

Im Namen aller prüft ein Energieeffizienz-Experte, den die Gemeinschaft mit Fachplanung und Baubegleitung beauftragt – per Beschluss, wie die Sanierung selbst. Der Bund fördert diese Leistungen mit 50 %; im Mehrfamilienhaus zählen 2.000 € je Wohnung, höchstens 20.000 €. Für das Beispielhaus mit acht Wohnungen sind das nach unserer Beispielrechnung bis zu 8.000 € Zuschuss – für den Tausch der Heizung gibt es diese Förderung nicht.

Das Beispielhaus

Beispiel: Wohnanlage aus den Achtzigerjahren, acht Eigentumswohnungen, Gas-Zentralheizung im Keller, Fassade und oberste Geschossdecke im Zustand der Bauzeit. Die Eigentümerversammlung hat als erste Etappe beschlossen: Dämmung von Fassade und oberster Geschossdecke, dazu neue Fenster. Gefördert werden soll über die Einzelmaßnahmen des BAFA.

Mit dem Beschluss ist die Arbeit nicht erledigt, sie fängt an: Angebote, Förderantrag, Verträge, Baustelle, Abrechnung. Die Verwaltung organisiert, der Beirat unterstützt. Ob aber die Dämmung so ausgeführt wird, wie sie geplant und beantragt ist, kann nur jemand mit Fachwissen beurteilen – und zwar im Auftrag der Gemeinschaft, nicht der Betriebe.

Fachplanung und Baubegleitung: wer, was, wofür

Beide Leistungen dürfen laut Förderrichtlinie nur Energieeffizienz-Experten erbringen oder Dritte, die sie damit beauftragen. Gefördert werden sie im Zusammenhang mit Gebäudehülle, Anlagentechnik, Gebäudenetz und Heizungsoptimierung.

Was genau dazugehört, legt der Vertrag mit dem Experten fest. Die Tabelle zeigt, was wir für diesen Vertrag vorschlagen; eine verbindliche Aufgabenliste nennen unsere Quellen nicht.

Die Förderung, nachgerechnet

Für Einzelmaßnahmen übernimmt der Bund 50 % der förderfähigen Kosten von Fachplanung und Baubegleitung (Richtlinie BEG EM vom 17.08.2026). Im Mehrfamilienhaus – ab drei Wohneinheiten – zählen dafür 2.000 € je Wohnung, insgesamt höchstens 20.000 €. Wird zum Effizienzhaus saniert, rechnet die KfW im Programm 261 mit 4.000 € je Wohnung, höchstens 40.000 €, ebenfalls zu 50 %.

Unsere Beispielrechnung:

Rechnerisch sind das im Beispielhaus bei den Einzelmaßnahmen bis zu 1.000 € je Wohnung. Wie viel davon beim einzelnen Eigentümer ankommt, hängt an der Kostenverteilung.

Ab wann der Deckel greift

Die Obergrenzen wirken ab zehn Wohnungen: 10 × 2.000 € ergeben genau die 20.000 € bei Einzelmaßnahmen, 10 × 4.000 € die 40.000 € beim Effizienzhaus. Größere Anlagen erhalten nach unserer Rechnung also höchstens 10.000 € beziehungsweise 20.000 € Förderung für die Begleitung, egal wie viele Wohnungen sie haben.

Wofür es nichts gibt

• Tausch der Heizung: Die Richtlinie nennt Fachplanung und Baubegleitung beim Heizungstausch nicht. Ersetzt die Gemeinschaft später ihre Gas-Zentralheizung, gibt es für deren Begleitung keinen Zuschuss aus diesem Topf.
• iSFP-Bonus: Auf Fachplanung und Baubegleitung gibt es ihn nicht, auch wenn ein Sanierungsfahrplan vorliegt.
• Heizungsoptimierung im Beispielhaus: Zuschüsse für Maßnahmen wie den hydraulischen Abgleich gibt es beim BAFA nur bis zu fünf Wohneinheiten. Mit acht Wohnungen fällt das Beispielhaus dort heraus.

Auftrag und Kosten per Beschluss

Den Experten beauftragt die Gemeinschaft – nicht der Beirat und nicht ein einzelner Eigentümer. Übersichtlich wird es, wenn Maßnahme und Begleitung im selben Beschluss stehen. Für das Beispielhaus gehören diese Punkte hinein:

1. Gegenstand: Fachplanung und Baubegleitung für die beschlossene Etappe – Fassade, oberste Geschossdecke, Fenster.
2. Person: ein Energieeffizienz-Experte aus der Expertenliste des Bundes.
3. Leistungsumfang: Planung, Unterlagen für die Angebote, Baustellentermine, Abnahme, Belege für den Nachweis, Berichte an Verwaltung und Beirat.
4. Honorar und Verteilung: Budgetrahmen und die Regel, nach der die Kosten auf die Eigentümer verteilt werden.
5. Zuschuss: wer den Antrag stellt und wie die Förderung in der Abrechnung gutgeschrieben wird.
6. Ansprechpartner: wer gegenüber dem Experten für die Gemeinschaft spricht.

Für den Beschluss reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen, so § 25 Abs. 1 WEG. Für die Kostenverteilung gelten die Regeln für bauliche Veränderungen in § 21 WEG. Stimmen mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile zu, zahlen alle nach Miteigentumsanteilen, außer bei unverhältnismäßigen Kosten. Ohne diese doppelte Mehrheit tragen grundsätzlich die Zustimmenden die Kosten; alle zahlen dann nur, wenn die Kosten sich in einem angemessenen Zeitraum amortisieren. Gehört die Begleitung zur Maßnahme, liegt es nahe, ihre Kosten genauso zu verteilen. Ob das im Einzelfall trägt, klärt die Verwaltung, im Zweifel mit rechtlicher Beratung.

Der Zeitplan vom Beschluss bis zum Nachweis

Für Gemeinschaften, die selten zusammenkommen, ist die Zwei-Monats-Frist der Projektbeschreibung die engste Stelle. Lassen Sie sie deshalb erst erstellen, wenn der Beschluss gefasst ist und der Antrag unmittelbar folgen kann.

Wer was macht

Fragen an den Experten vor dem Auftrag

• Steht er in der Energieeffizienz-Expertenliste?
• Wie oft ist er auf der Baustelle, und wer vertritt ihn?
• Welcher Teil seines Honorars ist förderfähig, und was bleibt bei der Gemeinschaft?
• Welche Unterlagen bekommt die Gemeinschaft am Ende?
• Wie und wie oft berichtet er an Verwaltung und Beirat?

Im Beispielhaus aus den Achtzigerjahren entscheidet der Beschluss darüber, was gebaut wird, und die Baubegleitung darüber, ob es so gebaut wird. Stand: Oktober 2026. Grundlage der Förderwerte sind die BEG-EM-Richtlinie vom 17.08.2026 und das KfW-Merkblatt 261; Ausstattung und Alter des Beispielhauses sind frei gewählt.