Fahrplan in der Eigentümerversammlung: So wird aus Varianten ein Beschluss

Damit aus dem Sanierungsfahrplan ein Beschluss wird, braucht die Eigentümerversammlung drei Dinge: ein klares Bild vom heutigen Zustand, wenige gut unterscheidbare Varianten und einen Vorschlag für die erste Etappe. Am besten erläutert der Energieberater den Fahrplan selbst – für diese Erläuterung gibt es einmalig einen Förderzuschlag von höchstens 250 €. Wie das konkret aussieht, zeigt ein Beispielhaus.

Das Beispielhaus

Beispiel: Mehrfamilienhaus, Baujahr 1993, sieben Wohnungen, 510 m² Wohnfläche, Gas-Brennwertkessel aus dem Jahr 2011, Holzfenster aus der Bauzeit. Der Fahrplan ist fertig, die nächste Eigentümerversammlung steht an. Das Ziel: Die Gemeinschaft soll verstehen, was der Fahrplan vorschlägt, und über die erste Etappe entscheiden können.

Vor der Versammlung: was rechtzeitig ankommen sollte

• Tagesordnung mit zwei Punkten: einer für die Vorstellung des Fahrplans, ein eigener für den Beschluss über die erste Etappe. So weiß jeder vorher, worüber abgestimmt wird.
• Kurzfassung vorab: Die Überblicksseite „Mein Sanierungsfahrplan“ geht mit der Einladung hinaus. Ausgangszustand und Verbesserungen sind dort farblich dargestellt – das liest sich auch ohne Fachwissen.
• Fragen sammeln: Verwaltung oder Beirat bitten die Eigentümer, Fragen vorab einzureichen. Der Berater kann sie dann gezielt beantworten.
• Berater einplanen: Die Erläuterung in der Versammlung gehört in seinen Auftrag – nur wenn sie stattfindet, gibt es den Zuschlag.

In der Versammlung: Ablauf in fünf Teilen

Varianten verständlich machen

Im Beispielhaus stellt der Berater zwei Varianten nebeneinander:

• Variante A – in einem Zug: Fenster, Dach und Fassade in einem Bauabschnitt, die Heizung danach passend zum gedämmten Haus. Vorteil: eine Baustelle, ein Gerüst. Nachteil: ein hoher Betrag auf einmal.
• Variante B – in drei Etappen: erst die Fenster, dann Dach und Fassade, zuletzt die Heizung. Vorteil: Die Kosten verteilen sich über mehrere Jahre. Nachteil: mehr Planung und mehrere Baustellen.

Beide Varianten führen zum selben Ziel. Die Versammlung entscheidet nicht über richtig oder falsch, sondern darüber, welcher Weg zur Gemeinschaft passt.

Etappen und Förderung: unsere Beispielrechnung

Für Dämmung und Fenster zahlt das BAFA 15 % der förderfähigen Ausgaben; Wohnungseigentümergemeinschaften sind antragsberechtigt (Richtlinie BEG EM vom 17.08.2026). Die förderfähigen Ausgaben sind gedeckelt, und zwar pro Gebäude und Kalenderjahr – gestaffelt nach Wohneinheiten.

Unsere Beispielrechnung ohne Fahrplan: Die sieben Wohnungen kommen zusammen auf 113.000 € förderfähige Ausgaben in einem Kalenderjahr; 15 % davon ergeben einen Zuschuss von höchstens 16.950 € für dieses Jahr. Wie sich der iSFP-Bonus bei sieben Wohnungen genau auswirkt, lassen Sie sich vom Berater vorrechnen – unsere Rechnung lässt ihn bewusst weg.

Weil die Grenzen je Kalenderjahr gelten, kann die Verteilung auf Etappen auch für die Förderung eine Rolle spielen. Das gehört in die Variantenrechnung des Beraters – mit den Zahlen aus Ihren Angeboten.

Zwei Besonderheiten des Beispielhauses gehören ebenfalls auf den Tisch:

• Heizungsoptimierung: Für Maßnahmen wie einen hydraulischen Abgleich zahlt das BAFA nur bei Gebäuden bis fünf Wohneinheiten. Mit sieben Wohnungen bleibt das Beispielhaus hier außen vor.
• Heizungstausch: Für die spätere neue Heizung hilft der Fahrplan bei Zeitpunkt und Auslegung; einen iSFP-Bonus auf die Heizungsförderung bringt er nicht.

Einwände, die der Fahrplan beantworten kann

In der Versammlung des Beispielhauses kommen absehbare Themen auf den Tisch. Der Fahrplan liefert zu jedem eine sachliche Antwort:

• Die Gesamtsumme schreckt ab. Variante B zeigt, wie sich die Arbeiten auf Etappen verteilen lassen und in welcher Reihenfolge das sinnvoll ist.
• Nicht jede Wohnung profitiert gleich. Der Fahrplan zeigt das ganze Haus; wer was bezahlt, regelt das Wohnungseigentumsgesetz – mehr dazu im Beitrag Beschluss und Kostenverteilung.
• Die Heizung läuft doch noch. Im Beispielhaus ordnet der Fahrplan den Austausch dort ein, wo er zum gedämmten Haus passt – als geplanten Schritt statt als Notfall.
• Die Zahlen wirken abstrakt. Belastbar werden sie mit Angeboten; mit der Umsetzungshilfe als gemeinsamer Grundlage lassen sich diese Angebote vergleichen.

Die Darstellung: was in der Versammlung funktioniert

Wenige, klare Bilder schlagen viele Tabellen. Für das Beispielhaus eignet sich eine einfache Ordnung: die farbige Überblicksseite groß gezeigt, dazu je Paket eine Seite mit Inhalt, Reihenfolge und offenen Fragen. Fachbegriffe erklärt der Berater beim ersten Auftauchen. Und jede Zahl trägt einen Hinweis, ob sie aus einem Angebot stammt oder eine Annahme ist.

Wenn die Versammlung noch nicht entscheiden will

Auch das ist ein Ergebnis. Dann sollte die Versammlung zumindest festhalten, was bis zum nächsten Termin geschieht: welche Angebote für die erste Etappe eingeholt werden, wer Fragen sammelt und wann der Fahrplan wieder auf die Tagesordnung kommt. So geht die Arbeit der Beratung nicht verloren.

Nach der Versammlung: vom Beschluss zur Baustelle

1. Protokoll prüfen: Steht die Etappe so drin, wie sie beschlossen wurde – samt Kostenverteilung?
2. Angebote einholen: auf Grundlage der Umsetzungshilfe, damit alle Anbieter dieselbe Leistung anbieten.
3. Technische Projektbeschreibung: Bei Dämmung und Fenstern muss sie vor dem Förderantrag vorliegen, erstellt von einem Energieeffizienz-Experten; ihre ID gilt zwei Monate.
4. Antrag vor Auftrag: Der Förderantrag muss gestellt sein, bevor der Auftrag vergeben wird; der Vertrag braucht eine aufschiebende oder auflösende Bedingung der Förderzusage.
5. Nächste Etappe vormerken: Wann kommt der Fahrplan wieder auf die Tagesordnung?

Fazit

Im Beispielhaus von 1993 wird aus dem Fahrplan ein Beschluss, weil die Versammlung vorbereitet ist: Kurzfassung vorab, Fragen gesammelt, zwei Varianten, eine klare erste Etappe. Der Berater erklärt, die Gemeinschaft entscheidet – und die Förderung belohnt genau diese Erläuterung mit dem Zuschlag.

Stand: 05.10.2026. Baujahr, Fläche und Heizung des Beispielhauses sind frei gewählt; die Förderwerte stammen aus der Richtlinie BEG EM vom 17.08.2026 und von den Seiten des BAFA.