Sanieren als WEG: So kommt die Gemeinschaft zu einer gemeinsamen Grundlage

Eine Eigentümergemeinschaft kommt zu einer gemeinsamen Grundlage, wenn sie eine Energieberatung für das ganze Gebäude beauftragt. Der Berater nimmt das Haus auf und legt einen Sanierungsfahrplan vor, der Zustand, Maßnahmenpakete und Reihenfolge für alle gleich darstellt. Bei Häusern ab drei Wohneinheiten trägt die Förderung 50 % des Honorars bis 850 €, dazu einmalig bis 250 € für die Erläuterung in der Versammlung.

Das Beispielhaus

Beispiel: Mehrfamilienhaus, Baujahr 1968, acht Wohnungen, 560 m² Wohnfläche, Gas-Zentralheizung aus dem Jahr 2004, Fenster teils aus der Bauzeit, teils erneuert. Die Gemeinschaft weiß, dass etwas passieren muss. Uneins ist sie darüber, was zuerst kommt.

In der Versammlung des Beispielhauses stehen sich drei Haltungen gegenüber: zuerst die Fassade, zuerst die Heizung oder vorerst gar nichts, solange nichts kaputt ist. Jede Haltung hat einen wahren Kern – aber keine stützt sich auf dieselben Zahlen. Genau hier setzt die Energieberatung an.

Schritt 1: Den Auftrag beschließen

Die Gemeinschaft beauftragt die Beratung, also braucht es in aller Regel einen Beschluss. Beschlüsse fasst die Versammlung mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Ein guter Beschlussvorschlag für das Beispielhaus regelt fünf Punkte:

• Gegenstand: Energieberatung mit individuellem Sanierungsfahrplan für das gesamte Gebäude.
• Berater: Eintrag in der Energieeffizienz-Expertenliste als Bedingung – sonst gibt es keine Förderung.
• Leistungsumfang: Datenaufnahme vor Ort, Fahrplan, Übergabe mit Erläuterung, dazu die Vorstellung in der Eigentümerversammlung.
• Förderantrag: wer ihn stellt – die Verwaltung für die Gemeinschaft oder der Berater mit Vollmacht – und dass er vor dem Vertrag gestellt wird.
• Kosten: Budgetrahmen und Verteilung. Was die Gemeinschaftsordnung dazu sagt, weiß die Verwaltung.

Verschicken Sie den Beschlussvorschlag mit der Einladung. Wer ihn vorher lesen konnte, stimmt in der Versammlung eher über die Sache ab als über offene Fragen.

Schritt 2: Die Förderung sichern

Wohnungseigentümergemeinschaften sind für die Energieberatung antragsberechtigt (BAFA, 30.04.2026). Für das Beispielhaus mit acht Wohnungen gilt der Höchstbetrag für Gebäude ab drei Wohneinheiten:

Drei Regeln gelten für die Gemeinschaft wie für jeden anderen Antragsteller. Der Antrag muss vor dem Abschluss des Beratungsvertrags gestellt sein. Die Gemeinschaft zahlt das Honorar zunächst vollständig, der Zuschuss kommt danach. Und die Richtlinie endet zum 31.12.2026; eine Nachfolge- oder Übergangsregel war bis zum 05.10.2026 nicht bekannt.

Für Gemeinschaften, die selten zusammenkommen, ist das letzte Datum heikel. Wer den Beschluss erst in der nächsten regulären Versammlung fasst, sollte mit der Verwaltung prüfen, ob Antrag, Beratung und Vorstellung des Fahrplans dann noch in die Laufzeit der heutigen Richtlinie passen.

Schritt 3: Die Bestandsaufnahme im ganzen Haus

Die Datenaufnahme vor Ort ist Pflichtteil der geförderten Beratung. Im Mehrfamilienhaus heißt das: Der Berater braucht Zugang zu Keller, Heizraum, Dachboden und Treppenhaus – und zu den Wohnungen, wenn er dort Fenster, Heizkörper und Außenwände aufnehmen soll.

Im Beispielhaus koordiniert die Verwaltung deshalb drei Dinge:

1. Unterlagen: Pläne, Heizkostenabrechnungen der letzten Jahre, Wartungsprotokolle der Gasheizung, frühere Beschlüsse und Rechnungen zu Instandsetzungen.
2. Zugang: ein Zeitfenster für die Wohnungen, rechtzeitig angekündigt. Eigentümer, die vermietet haben, informieren ihre Mieter.
3. Wissen aus den Wohnungen: Wo es zieht, wo Feuchte auftritt, welche Fenster schon erneuert wurden – kurz notiert für jede Wohnung.

Das Ergebnis ist eine Aufnahme, die jede Wohnung einbezieht. Niemand muss sich mehr auf die Erinnerung einzelner verlassen, und niemand kann sagen, seine Wohnung sei nicht berücksichtigt worden.

Schritt 4: Was der Fahrplan der Gemeinschaft liefert

Der Sanierungsfahrplan eignet sich ausdrücklich auch für Mehrfamilienhäuser und für beide Wege – Schritt für Schritt oder als Gesamtsanierung (dena/Gebäudeforum, 07/2026). Er besteht aus zwei Dokumenten: „Mein Sanierungsfahrplan“ bringt alle Maßnahmenpakete in eine Ordnung, die „Umsetzungshilfe für meine Maßnahmen“ geht bei jeder einzelnen ins Detail. Ausgangszustand und Verbesserungen werden farblich dargestellt.

Für die Gemeinschaft ist das der eigentliche Gewinn: Alle Eigentümer sehen dasselbe Bild. Im Beispielhaus könnte der Fahrplan etwa so gegliedert sein – frei gewählt, keine Empfehlung für Ihr Haus:

Eines entscheidet der Fahrplan nicht: wer bezahlt und wann gebaut wird. Das bleibt Sache der Versammlung, und dafür gelten eigene Regeln im Wohnungseigentumsgesetz. Wie Mehrheit und Kostenverteilung zusammenhängen, erklärt der Beitrag Beschluss und Kostenverteilung.

Stolpersteine im Beispielhaus

Auf dem Weg vom ersten Beschluss bis zum fertigen Fahrplan kann im Beispielhaus einiges schiefgehen. Diese Stolpersteine lassen sich vorher ausräumen:

• Eine Wohnung bleibt verschlossen. Dann fehlt ein Teil der Aufnahme. Bieten Sie gleich ein zweites Zeitfenster an.
• Einzelne Fenster sind schon erneuert. Das gehört in die Aufnahme, Wohnung für Wohnung – sonst rechnet der Fahrplan mit einem falschen Stand.
• Der Erläuterungstermin fehlt im Auftrag. Ohne Vorstellung in der Versammlung gibt es keinen Zuschlag, und der Fahrplan bleibt ein Papier der Verwaltung.
• Der Vertrag wird vor dem Antrag unterschrieben. Dann ist der Zuschuss für die Beratung verloren.
• Niemand fühlt sich zuständig. Eine feste Kontaktperson aus Verwaltung oder Beirat hält Berater, Termine und Unterlagen zusammen.

Schritt 5: Der Fahrplan kommt in die Versammlung

Ein Fahrplan, den nur die Verwaltung gelesen hat, ändert nichts. Erst wenn der Berater ihn vor allen Eigentümern erläutert, wird er zur gemeinsamen Grundlage – und genau dafür gibt es den Zuschlag. Wie Sie diese Vorstellung aufbauen, zeigt der Beitrag Den Fahrplan in der Versammlung vorstellen.

Fazit

Die gemeinsame Grundlage entsteht in fünf Schritten: Beschluss, Förderantrag, Bestandsaufnahme, Fahrplan, Vorstellung. Im Beispielhaus von 1968 ersetzt sie die Frage, wer recht hat, durch die Frage, was zuerst kommt. Das macht die folgenden Abstimmungen nicht automatisch leicht – aber alle reden über dasselbe Haus. Die Checkliste oben hilft, keinen Schritt zu überspringen.

Stand: 05.10.2026. Die Werte des Beispielhauses sind frei gewählt; Förderbeträge und Paragrafen sind belegt und in den Quellen aufgeführt.