Wärmepumpe für die Wohnanlage: Vom ersten Beschluss bis zum Antrag – am Beispielhaus

Eine Eigentümergemeinschaft kommt in drei Schritten zur Wärmepumpe: beschließen, unter Förderbedingung beauftragen, beantragen – in dieser Reihenfolge. Die KfW fördert dabei jede Wohnung: alle mit 30 % über einen gemeinsamen Antrag der Verwaltung, selbst wohnende Eigentümer zusätzlich mit Boni über einen eigenen Zusatzantrag.

Das Beispielhaus

Beispiel: Wohnanlage, Baujahr 1974, acht Wohnungen, 620 m² Wohnfläche, zentrale Gasheizung von 2004 im Keller. Fünf Wohnungen bewohnen die Eigentümer selbst, drei sind vermietet. Die Anlage hat eine Verwaltung, die Miteigentumsanteile sind gleich groß. Die Angebote für die Wärmepumpe liegen über der Fördergrenze des Hauses.

Der Gaskessel ist kein Detail. Für den Klimageschwindigkeitsbonus zählt eine Gasheizung nur, wenn ihre Inbetriebnahme beim Antrag 20 Jahre oder länger zurückliegt. Die Anlage von 2004 erfüllt das. An diesem Haus gehen wir den Weg vom ersten Beschluss bis zum Antrag.

Was beschlossen werden muss – und mit welcher Mehrheit

Drei Entscheidungen gehören auf die Tagesordnung:

1. Die Maßnahme: Tausch der Gasheizung gegen eine Wärmepumpe, mit Kostenrahmen aus den Angeboten.
2. Die Kosten: wer welchen Anteil trägt und wie die Gemeinschaft finanziert.
3. Die Vollmacht: Die Verwaltung schließt den Vertrag mit Förderklausel und stellt den Förderantrag.

Entschieden wird mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen; jeder Eigentümer hat eine Stimme, Vollmachten brauchen Textform (§ 25 WEG). Eingeladen wird ebenfalls in Textform, und die Frist soll mindestens drei Wochen betragen (§ 24 WEG).

Die Kostenfrage hängt an einer Einordnung. Gehört der Tausch zur ordnungsmäßigen Erhaltung (§ 19 WEG), tragen alle nach ihren Miteigentumsanteilen (§ 16 WEG). Gilt er als bauliche Veränderung (§ 20 WEG), entscheidet § 21: Kommt eine doppelte Mehrheit zustande – über zwei Drittel der abgegebenen Stimmen, die zugleich die Hälfte aller Miteigentumsanteile vertreten –, zahlen alle nach ihren Anteilen, außer die Kosten sind unverhältnismäßig. Alle zahlen auch, wenn die Maßnahme ihre Kosten in angemessener Zeit wieder einspielt. Sonst zahlen die Zustimmenden. Welche Einordnung für Ihr Haus gilt, ist eine Rechtsfrage. Klären Sie sie mit der Verwaltung, im Zweifel anwaltlich, bevor der Beschluss formuliert wird. Wie die Mehrheiten auf die Kosten durchschlagen, spielt Beschluss und Kosten in der WEG an drei Abstimmungen durch.

Die Förderung je Wohnung

Die KfW rechnet mit einem Höchstbetrag je Gebäude: 28.000 € für die erste Wohnung, 15.000 € für jede weitere bis zur sechsten und 8.000 € für jede ab der siebten. Der Gebäudebetrag verteilt sich gleichmäßig auf alle Wohnungen.

Unsere Beispielrechnung nach dem KfW-Merkblatt 458, Antrag bis 31.01.2027.

Die Grundförderung von 30 % gibt es für jede Wohnung, ob selbst bewohnt oder vermietet: 4.462,50 € je Wohnung, 35.700 € für das Haus. Den gemeinsamen Antrag, den Basisantrag, stellt die Verwaltung für das Gemeinschaftseigentum. Ohne Verwaltung übernimmt das eine bevollmächtigte Eigentümerperson. Vermietende Eigentümer brauchen keinen eigenen Antrag.

Für den Zeitplan wichtig: Ab dem 01.02.2027 sinkt der Betrag für die erste Wohnung halbjährlich um 750 €. Im Beispielhaus wären es dann 118.250 € statt 119.000 €.

Wer den Einkommensbonus bekommt

Die Boni gehören zu den selbst bewohnten Wohnungen, nicht zur Gemeinschaft:

• Klimageschwindigkeitsbonus: 16 % bei Antrag bis 31.01.2027, danach sinkt er halbjährlich; nur für selbst nutzende Eigentümer.
• Einkommensbonus: 40 %, wenn das zu versteuernde Einkommen des Haushalts 30.000 € nicht übersteigt, 30 % bis 40.000 €, 10 % bis 50.000 €; nur für die selbst genutzte Hauptwohnung. Lebt ein Kind unter 18 im Haushalt, steigt die Grenze einmalig um 10.000 €.
• Obergrenze: 70 % je Wohnung, bei einem Einkommen bis 30.000 € bis 80 %.

Beantragt werden die Boni mit dem Zusatzantrag des jeweiligen Eigentümers, innerhalb von sechs Monaten nach der Zusage für den Basisantrag und bevor dessen Nachweis eingereicht ist. Dazu gehören Meldebestätigung und Grundbuchauszug, für den Einkommensbonus die Steuerbescheide. Jeden Bonus gibt es je Wohnung einmal.

Unsere Beispielrechnung, Antrag bis 31.01.2027.

Welcher Tag für den Bonussatz im Zusatzantrag zählt, der des Basisantrags oder der eigene, lassen Sie sich von der KfW bestätigen, bevor es auf den 31.01.2027 zugeht.

Kosten verteilen

Die Kosten der Gemeinschaft tragen die Eigentümer nach ihren Miteigentumsanteilen; für einzelne Kosten kann die Versammlung eine andere Verteilung beschließen (§ 16 WEG). Bei einer baulichen Veränderung gilt § 21 auch für abweichende Verteilungen: Wer nach dem Gesetz nichts zahlen muss, darf dadurch nicht belastet werden.

Für die Förderung heißt das: Die Grundförderung kommt über den gemeinsamen Antrag, die Boni über die Zusatzanträge der Selbstnutzer. Schreiben Sie in den Beschluss, wie die Gemeinschaft die Grundförderung den Eigentümern gutschreibt, etwa nach denselben Anteilen wie die Kosten. Im Beispielhaus mit gleichen Anteilen trägt jede Wohnung ein Achtel der Kosten, und die Grundförderung von 4.462,50 € mindert jeden Anteil gleich. Die Boni der fünf selbst wohnenden Parteien kommen obendrauf.

Zeitplan bis zum Antrag

1. Grundlage: Heizlast, Angebote und die Bestätigung zum Antrag, die ein Energieeffizienz-Experte oder ein Fachbetrieb erstellt. Wie der Fahrplan in die Versammlung kommt, zeigt Fahrplan in der Eigentümerversammlung.
2. Einladen: in Textform, mindestens drei Wochen vor der Versammlung.
3. Beschließen: Maßnahme, Kosten, Vollmacht; die Beschlüsse werden unverzüglich protokolliert.
4. Vertrag: mit aufschiebender oder auflösender Bedingung der Förderzusage.
5. Basisantrag: durch die Verwaltung, bevor die Arbeiten beginnen.
6. Zusatzanträge: jede selbst wohnende Partei, innerhalb von sechs Monaten nach der Zusage.
7. Umsetzen: binnen 36 Monaten nach der Zusage; der Nachweis folgt innerhalb von sechs Monaten nach der letzten Rechnung.

Rückwärts gerechnet heißt das für das Beispielhaus: Soll der Basisantrag vor dem 01.02.2027 gestellt sein, muss die Versammlung davor liegen und die Einladung drei Wochen früher verschickt werden. Wer im Namen aller die Ausführung prüft, beschreibt Baubegleitung für die Wohnanlage.

Fragen an den Experten

1. Wie hoch ist die Heizlast des Hauses, und welche Wärmepumpe ergibt sich daraus?
2. Reichen die vorhandenen Heizkörper, oder müssen einzelne getauscht werden?
3. Wo steht das Gerät, und was bedeutet der Platz für Gemeinschafts- und Sondereigentum?
4. Wie liegen die förderfähigen Kosten im Verhältnis zum Höchstbetrag von 119.000 €?
5. Was kostet das Vorhaben je Miteigentumsanteil nach Abzug der Grundförderung?
6. Erstellen Sie die Bestätigung zum Antrag, und bis wann?
7. Welche Unterlagen brauchen die selbst wohnenden Eigentümer für den Zusatzantrag?

Wenn in der WEG nichts vorangeht, hilft eine feste Reihenfolge: Grundlage schaffen, beschließen, unter Förderbedingung beauftragen, beantragen. Und die Selbstnutzer reichen ihren Zusatzantrag ein, bevor die sechs Monate um sind.