Beschluss und Kosten in der WEG: Wer bei der energetischen Sanierung zahlt

Bauliche Veränderungen beschließt die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Wer zahlt, ist damit aber noch nicht entschieden: Grundsätzlich tragen nur die Zustimmenden die Kosten. Alle Eigentümer zahlen erst, wenn mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde – oder wenn sich die Maßnahme in angemessener Zeit amortisiert.

Das Beispielhaus

Beispiel: Wohnanlage, Baujahr 1979, zwölf Wohnungen, 900 m² Wohnfläche, Öl-Zentralheizung im Keller. Ein geförderter Sanierungsfahrplan liegt vor; als erste Etappe schlägt er die Dämmung der Fassade vor. Sie steht jetzt zur Abstimmung. In der Versammlung werden zehn Stimmen abgegeben.

An diesem Haus spielen wir drei Abstimmungen durch. Vorher die Regeln, auf die es ankommt.

Die Regeln in fünf Sätzen

• Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen, kann die Gemeinschaft beschließen oder einzelnen Eigentümern gestatten (§ 20 Abs. 1 WEG).
• Dafür genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).
• Grenzen: keine grundlegende Umgestaltung der Anlage, keine unbillige Benachteiligung einzelner Eigentümer (§ 20 Abs. 4 WEG).
• Einen Anspruch einzelner Eigentümer kennt das Gesetz für Barrierefreiheit, E-Laden, Einbruchschutz, Glasfaser und Steckersolargeräte; Wärmepumpe und Dämmung fehlen in dieser Aufzählung (§ 20 Abs. 2 WEG).
• Die Kostenfrage regelt § 21 WEG – getrennt von der Frage, ob überhaupt beschlossen wird.

Ob eine konkrete Maßnahme noch Erhaltung oder schon bauliche Veränderung ist, ist eine Rechtsfrage des Einzelfalls. Klären Sie das mit der Verwaltung, bevor Sie einen Beschlussvorschlag formulieren.

Drei Abstimmungen im Beispielhaus

Fall A: Sechs von zehn Stimmen dafür

Die einfache Mehrheit ist erreicht, die Fassadendämmung ist beschlossen. Mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen sind es aber nicht. Also gilt der Grundsatz: Die Kosten tragen die Eigentümer, die zugestimmt haben, und ihnen gehören auch die Nutzungen (§ 21 Abs. 3 WEG) – es sei denn, die Maßnahme amortisiert sich in angemessener Zeit (Fall C).

Bei einer Fassade, die das ganze Haus umschließt, ist eine solche Aufteilung im Alltag schwer zu handhaben. Für die Gemeinschaft ist das ein Grund, früh um eine breitere Zustimmung zu werben.

Fall B: Acht von zehn Stimmen dafür

Acht von zehn sind mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen. Halten die acht Zustimmenden zusammen auch die Hälfte aller Miteigentumsanteile der Anlage – gezählt werden alle Anteile, nicht nur die der Anwesenden –, tragen alle Eigentümer die Kosten nach ihren Miteigentumsanteilen (§ 21 Abs. 2 WEG). Die Ausnahme: Die Maßnahme ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden.

Fall C: Die Fassade rechnet sich

Auch ohne diese doppelte Mehrheit zahlen alle Eigentümer, wenn sich die Kosten der Maßnahme in angemessener Zeit amortisieren (§ 21 Abs. 2 WEG). Eine feste Zahl von Jahren nennt das Gesetz dafür nicht.

Hier hilft der Sanierungsfahrplan. Laut Verbraucherzentrale enthält er Kosten und Einsparungen der Maßnahmen (28.10.2025). Diese Angaben sind eine Diskussionsgrundlage für die Versammlung; ob sie eine Amortisation in angemessener Zeit belegen, ist im Streitfall eine Rechtsfrage.

Die Fälle im Überblick

So prüft die Versammlung die doppelte Mehrheit

Ob Fall B vorliegt, lässt sich im Beispielhaus in drei Schritten feststellen:

1. Abgegebene Stimmen zählen und prüfen, ob die Ja-Stimmen mehr als zwei Drittel davon ausmachen.
2. Miteigentumsanteile der Zustimmenden addieren. Wie groß jeder Anteil ist, steht in der Teilungserklärung.
3. Mit der Summe aller Anteile vergleichen – also der ganzen Anlage, auch der abwesenden Eigentümer.

Halten Sie das Ergebnis im Protokoll fest. Gerade bei der Kostenfrage sollte später niemand rätseln müssen, welche Mehrheit erreicht wurde.

Was die Fälle für einzelne Eigentümer bedeuten

Für jeden Eigentümer im Beispielhaus lohnt ein nüchterner Blick: Ein Nein schützt im Fall A vor den Kosten, im Fall B und im Fall C dagegen nicht. Wer gegen eine Maßnahme stimmt, sollte deshalb wissen, ob die doppelte Mehrheit in Reichweite ist und was der Fahrplan zur Amortisation aussagt. Umgekehrt gilt: Wer eine Maßnahme will, die alle tragen sollen, muss für eine breite Zustimmung werben.

Abweichend verteilen: was § 21 Abs. 5 erlaubt

Die Gemeinschaft kann per Beschluss eine andere Kostenverteilung festlegen. Die Grenze: Wer nach den gesetzlichen Regeln keine Kosten tragen müsste, darf dadurch nicht belastet werden. Im Fall A heißt das: Eigentümer, die nach § 21 Abs. 3 WEG nichts zahlen müssten, dürfen über eine abweichende Verteilung nicht zur Kasse gebeten werden.

Förderung im Beschluss mitdenken

Zwei Punkte aus der Förderrichtlinie gehören in jeden Beschlussvorschlag für eine geförderte Etappe (Richtlinie BEG EM vom 17.08.2026):

• Antrag vor Auftrag: Der Förderantrag muss vor Vorhabenbeginn gestellt sein. Schon der unterschriebene Liefer- oder Leistungsvertrag für die Ausführung zählt als Vorhabenbeginn; Planung und Beratung dürfen vorher stattfinden.
• Förderklausel: Der Vertrag mit dem ausführenden Betrieb muss eine aufschiebende oder auflösende Bedingung der Förderzusage enthalten.

Wohnungseigentümergemeinschaften sind für diese Einzelmaßnahmen antragsberechtigt. Wie ein Zuschuss in der Kostenverteilung berücksichtigt wird, sollte im Beschluss ausdrücklich stehen. Mit welchen Höchstgrenzen je Wohneinheit und Kalenderjahr die Förderung rechnet, zeigt der Beitrag Den Fahrplan in der Versammlung vorstellen.

Was ein tragfähiger Beschlussvorschlag enthält

1. Die Maßnahme, genau beschrieben – am besten mit Bezug auf das Paket im Sanierungsfahrplan.
2. Den Kostenrahmen aus vorliegenden Angeboten.
3. Die Kostenverteilung ausdrücklich: welche Regel aus § 21 WEG greift oder welche abweichende Verteilung nach Abs. 5 beschlossen wird.
4. Die Finanzierung der Gemeinschaft für diese Etappe.
5. Den Förderantrag vor der Auftragsvergabe und die Förderklausel im Vertrag.
6. Den Zeitplan bis zur Ausführung.

Dieser Text erklärt die gesetzlichen Regeln. Einen konkreten Beschluss lassen Sie von der Verwaltung und im Zweifel von einer Anwaltskanzlei prüfen.

Fazit

Im Beispielhaus von 1979 entscheidet nicht die erste Mehrheit über die Kosten, sondern die Höhe der Zustimmung und die Frage der Amortisation. Ein gemeinsamer Fahrplan ist ein gutes Argument, um die breite Mehrheit zu erreichen, bei der alle gemeinsam tragen.

Stand: 05.10.2026; Gesetzesstand des Wohnungseigentumsgesetzes: 17.10.2024. Die Werte des Beispielhauses und die Stimmenzahlen sind frei gewählt.